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房企高杠杆扩张 模式难以为继

发布日期:2020-09-14 浏览次数:

近日,恒大地产龙头企业率先推出三折优惠,部分激进地产企业破债,不少热点城市再次收紧楼市政策.种种迹象表明,房地产企业通过肆意杠杆实现规模扩张和弯道超车的发展模式是不可持续的,保证资金链的安全将是未来发展的重点。

首先,从政策上看,“房无投机”的调控立场非常坚定。受复杂的国际经贸形势和疫情影响,今年中国经济下行压力加大。业内曾有声音要求放松楼市调控,以刺激经济,但“不淹不炒房”的调控基调并未改变。一方面,虽然地方楼市调控可以由城市来实施,但一些地方试图放宽限购政策,以“一日游”结束。这表明,通过刺激房地产市场实现短期稳定增长的想法已经被放弃。另一方面,监管部门一再强调避免房地产的过度金融,并将防范和化解影子银行和金融房地产的风险作为风险防范的重要组成部分。前不久,有关部门专门召开了重点房地产企业座谈会,形成了《重点房地产企业资金监控和融资管理规则》。防范房企资金链风险的政策意图相当明显,房企过度杠杆会面临政策约束。
房企高杠杆扩张 模式难以为继

其次,从行业来看,房地产市场已经告别高速增长阶段,行业环境不支持房企过度杠杆。数据显示,2019年,房地产百强企业累计股权销售金额同比增长6.5%,远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。与此同时,市场需求明显降温,许多城市房价涨幅明显收窄或回落,购房者也更加注重住房质量。这就意味着,利用杠杆、高价收购土地、高价出售房屋等方式快速回笼资金、赶上规模的“套路”是行不通的。未来,住宅企业在城市布局、征地机会、产品创造、资源聚集等方面将面临更多挑战和更高要求。并且通过实质性杠杆作用实现规模追赶的风险系数大大增加。

再者,从房企自身来看,降低负债率、降低融资成本已经成为共识。根据上市房地产企业的统计,有券商发现,2020年上半年,A股上市房地产企业的生息负债率在30%左右,比2019年上半年的下降高1.5个百分点;整体净负债率约为92%,比2019年上半年的下降高8.7个百分点。但值得注意的是,净负债率超过100%的房地产企业不在少数。在杠杆“赶超”模式中尝到甜头的个别房地产企业,要么付出代价,要么出现债务违约,要么面临生存危机。这些都表明了房企加强资金链安全的紧迫性。

可以说,在“住而不炒”的政策、防范金融风险的要求、房地产业逐渐告别野蛮增长的共同作用下,房企生存发展的逻辑变化是理所当然的。房企应正视内外部环境的变化,摒弃盲目增加杠杆的激进做法,更加注重现金流管理和融资结构优化。只有这样,他们才能在经济调整和产业变革中走得更稳、更远。

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