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「谈股论002405股票金」公募REITs盘活“重资产”

发布日期:2020-10-31 浏览次数:

原标题:公募REITs盘活“重资产”

2020年4月30日,中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着2020年成为我国公募基础设施REITs的第一年。

改革开放40年来,通过长期的基础设施投资建设,我国拥有大量优质的现有基础设施,这些优质资产主要集中在交通、能源、环保、市政等领域。据不完全统计,1995年至2019年,中国基础设施投资近150万亿元。随着中国经济从高速增长向高质量发展的转变,在产业转型升级面临诸多挑战和国内外宏观环境日益复杂的背景下,提高投资效率,盘活基础设施行业现有资产,促进再投资能力形成,已成为中国当前宏观经济改革和发展的重要切入点。因此,开展公募基础设施REITS试点是适时的,也是市场发展的必然选择。

基础设施REITs在国外市场有多年的运营经验,但对于金融国内的机构和实体来说才刚刚起步,虽然各方都有很大的热情和积极的参与,但鉴于产品的特殊复杂性以及配套政策和环境不是特别到位和完善,如何稳步推进试点行业是一个需要认真面对和深入研究的问题。

1。概念

公募REITs,到底是啥?

这种资产证券化产品,简称“公募基础设施证券投资基金",”,简称“公募REITs”,但其本质仍难以为大众所理解。

市场上有这样的投资者,他们没有多少钱,但想“碰”大型房地产,如商业房地产;与此同时,市场上也有一批持有大型房产的大老板,他们急需资金,但他们持有的商业房产却卖不出去。

因此,REITs应运而生。1960年,REITs起源于美国的出现,把缺乏流动性的商业地产拿出来,变成流动性强的证券(受益凭证)。小投资者虽然钱少,但也可以买受益凭证;大佬也可以通过房地产实现融资。总之,REITs的初衷是为某类投资者提供低门槛的投资房地产证券化产品的机会。

但由于各种因素,中国国内市场没有标准化的REITs产品,都是类似REITs的产品。类似REITs的产品的特点是我的产品门槛还不低,只卖给某一小部分人。钱少不熟的不会卖给你,也就是私募如今公募REITs的到来,彻底消除了私募,的门槛,钱少但有投资欲望的小投资者将享受非歧视待遇。

房地产投资信托基金的公开发行将所有符合要求的房地产项目及其收益打包,并使其成为可以在交易所,上市的标准化产品和资产支持证券,简称ABS。然后,一个合格的经纪公司或基金公司将进行公开发行。当然,在整个交易结构中有许多角色,如原始权利持有人、托管人、基金经理等。以完成交易或确保资产安全。 

更重要的是,中国公募REITs定义的基础设施范围比美国更广,还包括大数据中心、仓储物流项目、工业园项目等等。美国REITs对基础设施的定义只包括塔楼、通讯、能源等等。

那么,这个“量”叫多少天的市场呢?

国家发改委投资司副司长韩志峰表示,如果按投资建设项目规模计算,中国基础设施资产约为150万亿元人民币,如果1%作为REITs,REITs市场可达1万多亿元人民币,但这一数字仍低于20万亿元人民币

事实上,根据近25年的统计数据,长三角地区基础设施存量资产累计约为26万亿元。同时,中国继续推进京津冀等国家重大战略协调发展,加快5G、数据中心等新基础设施建设,无疑为REITs提供了新的优质资产。

2。试行

行业典型企业先行先试

公募REITs推出后的第一个问题是:为谁?

房地产投资信托基金的公开发行已经在中国正式启动。之所以有关部门高度重视,相关企业积极参与,是因为其意义重大。

"公开发行房地产投资信托基金是市场发展的必然选择."9月27日,中国证监会债券部主任宸妃在中国房地产投资信托基金论坛年会上表示,从中国金融市场的发展现状和面临的问题来看,推出基础设施房地产投资信托基金试点非常符合中国金融产业客观发展的实际需要。

上海证券交易所总经理蔡建春在同一场合强调,要进一步推动经济高质量发展,必须不断加强基础设施建设,盘活存量也将成为资本市场的长期目标之一。目前基础设施建设主体普遍存在建设资金不足的实际困难。一方面,大量优质资产形成资本沉淀,投融资周期受阻;另一方面,在债务的约束下,新项目投资面临较大的资金缺口。

蔡建春认为,虽然REITs将带来新的管理理念和更高的流动性,但REITs也可以在促进资本形成、资源市场化配置、减少负债和减轻风险方面发挥重要作用。

"房地产投资信托基金将对金融产业本身产生深远的影响."宸妃指出,REITs将缩短基础设施的投资周期,基于服务收费的传统抵押贷款偿还模式将彻底改变。包括政府,在内的投资者可以缩短资本账户,将更多的资源用于其他重要建设项目的资本支出,这反过来将进一步推动基础设施的REITs和金融,甚至改变传统政府机构和国有企业的资产和资本运营模式。

对于很多试点企业来说,REITs对其在盘活现有资产、降低负债率、提供滚动发展资金等方面的作用有了更深的认识。

以园区开发闻名、有30多年经验的上海临港集团,承载了大量的重资产。集团副总裁朱伟强表示:“公募REITs对盘活地方国企存量资产意义重大,有可能探索内部流通模式,让更多资金投入新区开发建设。” 

从盘活资金的角度,朱伟强进一步阐述了REITs有利于“投资-运营-盘活-再投资”,资产的反复循环使资金使用得更好、更活泼。

苏州工业园区也有同感,对探索“内循环”模式有共识。

“因为我们的资产负债率比较高,所以前期投入比较大。REITs产品不仅可以降低我们的负债率,还可以形成良性循环,在进行一些产业结构调整的同时,为滚动发展提供资金。”苏州工业园区国有资产管理办公室主任钱晓红表示,在运行机制上,通过REITs等资产证券化产品进行轻、重资产分离,特别是通过轻资产进行资产管理的运作,可以在一定程度上提高资本运营效率。

苏州工业园区也是房地产投资信托基金的积极参与者。据悉,园区未来十年的目标是以60%的证券化率持有资产。钱小红透露,经过深入调查,今年REITs公募试点将投入约60亿元资产。

据悉,目前上海证券交易所公开发行的房地产投资信托基金储备项目主要涉及五大类:公用事业基础设施、交通运输和房地产

申报两个污水处理项目的首创股份秘书长邵丽也表示,水环保企业可以向公募REITs注入成熟的重资产,可以提前收回项目投资资金,投资新项目,将大大提升企业的再投资能力。

据介绍,首创两个项目位于长江经济带合肥,日污水处理能力30万吨;另一个选择是粤港澳大湾区深圳,日加工能力为37.5万吨。政府根据特许经营协议支付污水处理服务费。

邵丽认为,公开发行房地产投资信托基金是一种股权融资工具,可以增强企业的投资周转率,确认资产增值带来的溢价利润,系统改善企业财务状况,优化企业报告结构。企业的负债率也直接决定了融资能力,因此发行REITs可以降低企业的负债率,增强企业的再融资能力。

“水环保行业也是一个重资产行业。如果长期依赖重资产模式,肯定不利于发展。”邵丽表示,该公司正在规划一项生态战略,而生态战略的方式之一是对轻资产进行改造。通过房地产投资信托基金的公开发行,可以尽可能减轻沉重的资产负担,同时提高运营和管理效率。

据报道,公募REITs投资者的利润主要来自基础设施底层资产的运营和管理。资产上市发行后,无论是行业主管部门对资产管理的监管和评估,还是外部投资者的回报需求,都可以促进管理机构的应用,细化和高效运作,提高经营管理效率。

朱伟强在提高运营管理效率的同时,认为园区的角色定位可以保证服务质量。

“REITs发行后,园区继续担任资产管理人,也保证了园区资产管理的服务质量。园区最大的资源和最宝贵的财富是客户,做好服务我们的企业和客户也很重要。”朱伟强说道。 

朱伟强表示,参与公募REITs的项目园区资产约40万平方米,初始估值22亿元,均位于新区和长三角,资产质量非常高。“所有物业入住率在95%以上,资本机构购买园区产品后会有不错的回报。”朱伟强说道。

上海证券交易所表示,从储备项目来看,公用事业基础设施、交通运输、能源、工业园区以国企为主,仓储、物流、数据中心项目以民营经济为主,现金流稳定,各项资产质量良好。

菜鸟网络科技(以下简称“菜鸟网络”)是由阿里、顺丰、三同一达(申通、童渊、中通、大云)等物流行业代表共同组建的,为REITs的公开发行做出了贡献。

在公募REITs试点之前,菜鸟网也做了类似REITs的尝试。2019年,它发行了第一个类似房地产投资信托基金的产品,可以在上海证券交易所扩展。

“去杠杆化、降低财务压力、盘活现有资产,确实是很多企业的初衷。”菜鸟网首席财务官刘正认为,菜鸟网面临的压力是消费者对高质量物流服务的需求不断增加,以及商家如何提高中国出口商品的效率,这需要公司建立更好的供应链网络服务。

“基础设施在这里不能成为瓶颈,基础设施背后的资金支持也不能成为基础设施建设的瓶颈。因此,我们希望在“投资、理财、退市”的整个环节中,房地产投资信托能够更市场化、更好地公开发行。这种方式有助于我们的业务更快发展。”刘政说道。

3。 问题

管理、交易、税收等多重难题待解

毫无疑问,公开发行房地产投资信托基金是基础设施投融资机制的一项重大创新,也是对构建多元化

对此,全国政协常委、原国家发改委副主任张勇提醒,基础设施REITs在中国还是一个新生事物,面临许多新的问题和困难。学习应借鉴国外先进经验,结合中国经济社会发展的需要和基础设施投融资领域的实际情况,稳步启动试点,并在试点过程中不断解决问题。

专业人士表示,REITs是一个特别复杂的产品,目前项目库中的项目能否全部落地值得怀疑。从海外来看,REITs推出的前两年,没有一个国家能推出10个以上的产品,甚至前两年一个产品都发不出去的情况很常见。鉴于产品的特殊复杂性,在配套政策和环境不特别到位和完善的情况下,仍有许多难题有待解决。

试点刚刚开始,管理方面已经出现了一些问题。如果不能妥善解决,将成为公募REITs发展的“拦路虎”。

长期以来,“争第一单”、“争第一批”已经成为一些机构和基金公司对每一个新产品的惯性状态出现房地产投资信托基金的公开发行也不例外。

“因为很多机构想成为第一批项目的参与者或者操盘,最极端的方式就是恶性低价竞争,管理费越来越低,甚至有些机构说可以免费。政策的初衷其实是希望REITs管理者能够利用自己的专业知识发挥主动管理的作用,将资本市场与行业结合起来,提高基础设施管理的质量和水平,并获得相应的回报。但如果费率太低,会给外界留下印象,管理者根本无法实现主动管理。”韩志峰直言,后果可能会偏离整个市场的定位和方向,对REITs行业的发展极为不利。 

此外,如何协调基础设施的商业和公益也是一个非常现实的问题。

韩志峰表示,基础设施作为公共产品或半公共产品,具有很强的公益属性,往往会存在一定的公益性和商业性的矛盾。

同时,进入储备的项目在推广实践过程中遇到了许多障碍。

「虽然政府院校已表示支持该项目的进展,但我们需要与每个部门沟通,因为没有统一和清晰的指引。以园区为例,需要分别与行业主管部门、国有资产部门、土地监管部门、产权交易部门等各个部门逐一沟通。”上海临港集团副总裁朱伟强建议,应完善探索性的交易审批,形成明确的指导,降低成本。

此外,这是一个税收问题。朱伟强希望借鉴国际上的良好经验,制定完善的税收措施,帮助公募REITs行业健康稳定发展。

首创股份遇到的是项目变更的问题。由于项目资产运营与其他行业存在差异,在获得污水处理项目时,往往需要与政府,签署特许经营协议,该协议对项目变更有限制性要求。这些限制性要求无疑是转向公开发行REITs等证券化产品的最大障碍。
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“如果在REITs发行后引入投资者,行业主管部门仍会对项目运营的实际管理责任做出明确要求,甚至要求作为原股权持有人的首创股份继续承担项目运营责任。这就要求公开招股的基金经理在选择和更换运营管理机构时,要对运营管理机构的资质和能力进行评估。”邵丽这样建议。

集合资产的支付方式也有进一步讨论的空间。

“目前公布的试点文件要求用户付费。为了生态工程

“我希望公募REITs的政策和配套设施要与行业前端发展相结合,比同行甚至其他公募REITs市场制定更多的标准。可以更灵活的支持执行器。希望拿出最好的资产,与市场分享资产的收益权。”刘政说道。

观察

无“合力” 无REITs

作为金融市场的“舶来品”,公募房地产投资信托基金在中国已讨论多年,但由于种种复杂的原因而迟迟未能推出。2020年4月30日,中国证监会和国家发改委联合发布公告,标志着公募REITs万亿市场新蓝海的开启。

然而,这一大众市场的开放需要所有参与者高度一致的想法和密切的行动合作,即共识和共同努力。

从目前的进展来看,可以说各方的共识已经初步形成。

首先,从国务院到各监管部门,公募REITs的推出可谓“高估值”,几个月内一系列配套文件陆续落地。

其次,各行各业的人对产品的理解也逐渐发生了变化。部分市场参与者对REITs的理解,从最初相当于银行贷款、债券的融资模式,逐渐转变为对资产上市、股权资本、盘活股票、创新投融资机制的理解。越来越多的市场参与者正在积极筛选符合条件的项目参与试点。 

同时,重点建设地区、重点产业集群、地方发改委、国资委、税务部门积极参与REITs项目的沟通协调。与此同时,社保基金,保险基金、养老金和外国投资者投资房地产投资信托基金的热情逐渐高涨。

“欣欣向荣”的态度似乎开始显现,但要远离“百花齐放”,还需要时间。

虽然各方都积极表示全力支持,但在项目推进过程中还是需要挨个上门沟通。显然,上海临港集团的经验不是个案,各部门还处于“一案一议”的状态,没有出台统一明确的指导意见。可见“协同”并没有真正形成。

众所周知,参与公募REITs的参与者非常复杂,涵盖几大类:一类是监管部门,包括证券监管系统、发改委系统、财税、国资、各行业部门;第二是参与主体,包括原始权利人、投资者、公开发行基金,特别计划的管理人员等。第三是中介组织。如果任何一个方面的关系处理不好,位置安排不好,公募REITs的发展都可能得不到推动。

每个主体的责任不同,角度不同,做事方式不同,所以项目推广需要大量的沟通协调工作,必须共同努力。

在试点行业,由于所处的领域,他们的问题也很复杂。要想有一个成熟的公募REITs市场,所有的政策和制度都需要详细讨论,必须协同工作。

在推进基础设施REITs的过程中,很多需要各方紧密合作的问题就像牛毛:比如国有企业国有资产的转让;国有企业的外资转移;保险资金或银行资金;产品定性问题;杠杆率问题;上市基金合规性综合检查;优秀资产;特许经营问题.所有的问题都不是某个单位或部门能够消化解决的,都需要共同努力。

在9月27日的中国房地产投资信托基金论坛年会上,上海证券交易所总经理呼吁各方尽快集中力量形成市场规模、市场协同效应和良好的示范效应。

据了解,上交所初期依托各地的试点项目,已逐步转变为“产业集群发展”和“政府".协同推进”在重点建设领域和重点产业集群推进方面,当地发改委、