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国家统计局公布了1-10月份的房地产数据

发布日期:2019-11-28 浏览次数:

广东省住房政策研究中心首席研究员近日,国家统计局公布了1-10月份的房地产数据。值得注意的变化是,今年前10个月,商品房销售面积同比增长0.1%,今年首次实现正增长,同比连续4个月出现正增长。这可能意味着今年全国范围内商品房销售的面积和数量预计将超过2018年,超出了业内对今年房地产市场将会下滑的普遍预期。此外,10月份的数据还显示,整个房地产链显示出改善的迹象。除了中游地区的销售,上游地区的征地和建设以及下游地区的竣工也趋于顺利。

国家统计局公布了1-10月份的房地产数据

自今年年初以来,房地产市场监管一直很严格。根据中原地产研究中心的统计,前10个月发布了482项监管政策。此外,今年的房地产市场监管已开始转向长期机制:一是融资方控制资金流向房地产,整个房地产融资渠道收紧,监管层也开始对信贷(包括信托)的规模和比例进行“双重控制”。此外,新LPR机制的引入表明,监管机构决心建立资本回流实体的长期机制。

第二,在高层官员提出“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”后,当地支持房地产市场的直接或间接放松管制政策和“小把戏”被叫停,热点监管政策(如限购限销)基本保持稳定。自今年年初以来,市场预期是悲观的。开发商通常降价促销。然而,在调控“融资端”后,开发商资金来源增速呈现下降趋势,从上半年的7.5%左右降至7%,国内贷款和自筹资金大幅下降。那么,在当前的市场预期、政策环境、资本环境下,为什么房地产还能得到显著改善呢?
国家统计局公布了1-10月份的房地产数据

我认为,首先,去年的低基数是今年10月整个链条改善的一个重要原因。例如,去年10月,新建建筑面积只有1.6亿平方米,与去年同期相比有很大差距(均超过2亿平方米)。去年10月1.38亿平方米的销售面积也是今年最低的,低于下半年1.57亿平方米的月平均规模。第二,严格的监管、较弱的预期、资金紧张等原因迫使开发商“降价并挤兑”,以促进短期房地产链的快速循环,从而改善上、中、下游的数据。例如,从今年8月开始,开发商发起大规模促销活动,平均销售价格(销售额/销售面积)连续四个月下降。笔者在调查中还发现,开发商普遍提供全面营销、中介营销等手段。

房地产政策氛围改变后,开发商对“快速周转”的需求变得更加强烈,这大大提高了销售额。此外,基于行业内外总体环境的判断,开发商普遍认为全国新房销售空间趋于高峰(约17亿平方米)。因此,当外部融资渠道紧张时,内部融资(开发贷款销售收入)受到了高度重视。因此,当需求仍然稳定时,开发商已经“抢”了销售节点,将库存增加到周转率,工程节点的评估变得更加严格,新工人已经接近“饱和库存”,以便抓住宝贵的增量空间。因此,新的建设和销售显示出良好的趋势,股票的补充也使土地市场开始反弹。

此外,从融资成本和政策趋势来看,该行业的发展越来越有利于拥有相对稳定土地的大型住宅企业。

国家统计局公布了1-10月份的房地产数据

竣工改善是当前房地产市场的另一大吸引力。到目前为止,竣工面积已经连续22个月出现负增长,今年1月至10月的增速为-5.5%,比上半年两位数的降幅(降幅高达20%)要小得多。一方面,根据施工许可证规定的竣工期限(约两年),在2016-2018年两位数的快速增长后,竣工将从今年下半年开始大幅增加。另一方面,目前无论是加强政策监管,还是增强业主维权意识,延迟竣工的现象明显减少,未来新房交付量将大幅度增加。

今年的监管政策和商品房市场趋势与去年相似。年底和年初的稳步增长触发了“印度之春”市场。年中,监管得到加强,导致下半年政策收紧。市场表现“前高后低”;年底,强调“一城一策”,开发商加大宣传力度,带动了11月至12月的“追尾”市场。因此,预计今年两个月结束,商品房市场预计将保持去年年底的“年末”。然而,由于基数高,年终月度销售增长率将下降。展望2020年,在经济下行压力的背景下,调控政策将更加注重“稳定地价、房价和预期”,更加灵活地实施“一市一策”,放宽融资环境,房地产市场将更加分化但总体稳定。