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「创业板退市」按揭收紧 购房者措手不及 广州地区银行房贷调控升级

发布日期:2021-02-02 浏览次数:

【房贷收紧买家对广州银行房贷监管升级猝不及防】主要原因是现在额度收紧了,我行还有一些额度。不过之前客户也提交过信息,有人在排队。我估计今年上半年会出现这种情况。贷款时间不确定,估计这一两个月也没什么希望了。”广州一家股份制银行的个人贷款经理告诉陈玲。(经济观察网)

“主要原因是现在配额收紧了。我们银行还有一些额度。不过之前客户也提交过信息,有人在排队。我估计今年上半年会出现这种情况。贷款时间不确定。估计这一两个月也没什么希望了。”广州一家股份制银行的个人贷款经理告诉陈玲。

最近半个月,陈玲在考虑买个学位房。她在不停看房的时候,突然接到广州地区银行收紧额度,提高房贷利率的消息。“这就像喝了酒,孩子马上就要上小学了。我真的不知道它是否会被推迟。银行说会很麻烦。中介安慰说,不是完全没有希望,而是贷款速度慢。可以上个月发布。现在可能有必要将2-推迟3个月。”陈凌说道。

就是监管背后的一系列信贷控制政策和窗口引导,让买家措手不及。易居研究院智库中心研究主任严岳表示,房贷集中政策的目的是防止银行在房地产上投入过多资金,也是为了防范金融风险。

买家猝不及防

陈玲一直想在广州越秀区小北路给孩子找一套学位房。2020年,由于疫情,他半年看不到房间。年初的时候,她依稀记得中介说那片区域大概有5万/m2的带度楼梯间和7万/m2的带度电梯间。

但没想到2020年年中,越秀区小北路附近的房价会持续上涨,有度数的楼梯间和电梯间分别涨到6 ~ 8万/m2,8万/m2的电梯间难觅踪影。

看到房价上涨,陈玲犹豫了。2021年,她开始重新考虑购房问题,但没想到银行开始收紧额度,她在银行和中介不断追问。股票银行的个人贷款经理告诉她,提交房贷信息的时候,需要排队等有额度了再贷款。

吴斌也感到头痛,他想换个房间。他最近卖掉了房子,准备换一栋大房子。买家已经决定了,但是找了很久,也看中了一套新房,付了定金,用自己的资金付了一部分首付,打算卖完房子马上补齐剩余的钱。但是,在严格控制房贷的情况下,购房者的房贷无法解除,严重影响了在吴斌买房的进度,让他左右为难,因为前景看好的新房不能按时交钱,一是要交违约金,二是房子可能会被能付全款的人抢走。在吴斌看来,如果买方贷款要等几个月才能获得银行的批准和发放,那么不确定性就比较大,因为几个月后,广州的房价可能会是另一番景象。

《经济观察报》从广州的商业银行了解到,广州的中小银行房贷额度非常紧张,很多银行贷款时间不确定,有的甚至没有额度。国有大银行的抵押贷款额度很紧。一些大银行每个月只有月初的额度,放贷速度没有以前快,但整体情况比中小银行要好。贷款速度预计需要2-和3个月。“银行完成年度信贷指标后,会在明年年初的去年第四季度下一些订单。所以银行会在1月上半月放大量,可能有的银行已经放贷款了,但是有的银行可能放的比较慢,那么就会有一些额度,所以各家银行的情况会有些不同。”华南百货广州分公司的一名零售人员 

此外,一些银行广州分行提高了抵押贷款利率。广州四大银行房贷利率整体上调,其中第一套房由原来最低LPR 20个基点调整为LPR 55个基点;第二套房由原来的LPR 60个基点改为LPR 79个基点。变更后第一套房贷利率为5.2%,第二套房贷利率为5.44%。当地股份制银行的抵押贷款利率也在上升。比如上海浦东发展银行首套房贷利率上调20BP,第二套房贷利率上调5bp;中信银行首笔房贷利润上涨28BP从上个月开始;招商银行第二套房贷利率环比上涨15个基点。

建行一位个人贷款客户经理告诉记者,首套房贷5.2%、二套房贷5.44%的利率只是调整后的基本利率,在办理贷款时会根据贷款客户的资质进行利率调整。

利率上升的背后

"窗户指引来得很突然。"上述南交所广州分行零售人士表示,去年年底广州楼市非常繁荣,一个二手房市场对房贷的需求还是很大的,本来打算今年年初投入使用,但是一下子积压太多,可能导致1月份半个多月就用完了接下来一两个月的所有额度,现在只能放缓贷款利率。

他口中的窗口指导是“广州银行业由央行广州分行窗口指导,个人房贷实行“双重管理”控制:新增个人住房贷款比例不能超过12.6%,每月新增个人住房贷款金额不能超过2020年10月、11月、12月平均贷款金额”的消息。

在银行和房地产人眼里,限额控制是银行房贷限额的主要原因。2020年12月31日,中国人民银行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号文件,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度,将银行分为五个等级,并设立差异化的“两条红线”指标。“在配额紧张的情况下,银行将更有选择性,更愿意放贷。优质客户有两个特点,一个是风险较小,一个是愿意付出较高的价格,商业银行也是按照市场规律运作的。”上述华南证券交易所广州分行的零售商表示。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《经济观察报》表示,去年广州房价整体涨幅不大,但成交量依然不错,还会有炒房者,这至少会使信贷控制更加严格。

  广州一直以来都被视为一线城市的房价“洼地”,进入2020年下半年后,广州楼市打了一次漂亮的“翻身仗”。2020年年中深莞加码调控之后,购房者纷纷把目光投向广州这个价值洼地,购买力聚焦带动了整个广州市场的氛围的好转。广州中原研究发展部统计显示,2020年广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%;成交面积1087万平方米,同比上升27%,这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高,仅次于2016年。广州新房市场累计供应113740套,同比增加50%;累计供应1175.1万平方米,同比增加46%,为近六年来新高。

 

  “2020年广州楼市处于一个整体供求比较平衡、南沙黄埔天河CBD等局部区域回暖的态势,但是确实也出现了一些上涨的苗头,在国家统计局的70个大中城市的房价指数里面,广州的一二手房价每个月环比的涨幅或者同比涨幅相对来讲在全国是比较靠前的,也容易引起监管的注意。”广州克而瑞首席市场分析师肖文晓对经济观察报记者表示。

  影响几何

  “管控对楼市的影响是挺大的。房贷发放慢了,楼市成交量自然也就下来了,楼市也会降温。这就好比排队的人再多,但出口就只有那么一个,而且很小,一次性只能过一个人,速度自然就慢了。”一位贝壳找房的中介人士对经济观察报记者表示。

  但这也误伤了一部分刚需购房者。工行一位个贷经理向陈玲推荐了一种信用分期替代方案。该款产品是客户将自有房产抵押给银行,银行给予专属信用卡额度,分期还款缓解资金压力。按房价评估价7成授信,最高额度是200万直接发放到信用卡上,最长可以贷8年,手续费是3%,对客户的要求是有房无贷款。

  上述个贷经理还跟陈玲说了一种经营贷的方式来申请贷款。这种经营贷单户授信金额最高可达1000万元,年化贷款利率4.05%,按月付息,到期一次还本,最长循环使用十年。但是申请的话需要一年以上的广州公司的营业执照,有经营背景和详细公司流水,操作起来比信用分期的审批要难。“您要先自备一些钱,把房产买了下来,之后再提款,先后顺序的话要调一下;然后提款了之后,转几个人的账户再转回自己的账户里。你不能一放款,就马上流入房地产,这样你名下马上就会多了一套房产,银行大数据肯定是会查到的。”有银行个贷经理提醒陈玲。

  “我感觉这个管控可能不会持续很长时间。”广州市房协专家委员会委员邓浩志对经济观察报表示,“因为楼市是有季节性的,一般是上半年低迷下半年好,上半年春节清明那是更低迷,成交量一般只有旺季的一半,然后金九银十、十一十二月份就是旺季,成交量就比平常可能高个50%也不奇怪,所以平摊下来银行有些月份用不完额度,有些月份不够用。根据楼市的这种特性这个政策能不能长期运作下去,我觉得是值得商榷的。”

  相比起广州的紧张,记者了解到,深圳大部分银行的额度和放款速度都比较正常,抵押完大概一两周时间就能放款,有少数国有大行额度略显紧张,需要排队放款。而深圳房贷利率保持稳定没有变化,目前房贷政策普遍执行的是首套房贷利率为5年期LPR利率上浮30BP,二套房贷为5年期LPR利率上浮60BP。

(经济观察网)

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