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「天汽模股票」起底经营贷:几千元成为公司股东 房子都能垫资买

发布日期:2021-02-10 浏览次数:

【启动经营性贷款:几千元可以作为公司在股东买房】中信经纬的客户调查发现,销售电话背后隐藏着一条产业链,贷款中介通过虚构公司将需要经营性贷款的个人打包成企业主,提供虚假的银行流水,让这些资金绕道流入楼市。北京某贷款中介公司业务员声称,在他们公司申请房贷的客户中,超过50%甚至60%是用钱买房的。(中信经纬)

中信经纬客户2月6日报道“需要贷款吗?我们有低息贷款,年利率低至3.85%。”相信很多人都接到过类似的电话。据中新经纬的客户调查,销售电话背后隐藏着一条产业链。贷款中介通过虚构公司和提供虚假银行流,将个人包装成需要经营贷款的企业主,让这些资金绕过楼市。北京某贷款中介公司业务员声称,在他们公司申请房贷的客户中,超过50%甚至60%是用钱买房的。

贷款中介和个人抢按揭业务贷款的关键在于业务贷款利率低、期限长,相比按揭贷款可以节省几十万元甚至几百元的利息支出。如今,监管部门正在打击非法使用此类资金的行为。北京一些股份制商业银行提高了抵押贷款利率,并收紧了对贷款企业的资格审查。

受利差驱动,50%的经营性贷款客户买房

在中国人民银行征信中心北京分中心,打印个人和企业征信报告的人很多,已经成为金融很多中介公司寻找客户的绝佳场所。

2月4日上午,中信经纬客户在征信中心看到,当有人拿着征信报告从大厅出来时,会有三五个中介围上来,热情地递上名片,询问是否需要资金。金融一家中介公司的销售员李明说:“这里有很多人需要信用。等我们好了,就来这里找客户。”

当记者表示购房资金仍然不足时,李明立即推荐了银行为企业发放的用于抵消经营性贷款的贷款产品——室。他说,按揭贷款是以业务需要资金为由向银行申请贷款,以企业法人或股东名下的房产作为抵押换取资金,一般可以贷出房屋评估价值的70%。

金融多家中介公司的银行贷款经理和业务员都告诉中信经纬客户,住房贷款业务很早就有了,期限从1年、3年、5年、10年、20年不等。过去几年的利率大多是5%,-是6%甚至更高。但由于2020年疫情的影响,银行让实体经济带动利率下行,北京多家银行住房贷款利率降至最低3.85%。与北京同期房贷利率相比,首套房贷利率为5.2%左右,第二套房贷利率为5.7%。其中的“价差”让很多买家心动,导致原本服务于中小企业的贷款产品走样。

最近经历过“卖一个买一个”的卢菲菲对此表示担忧。本来她打算在西城区置换一个价值900万左右的学区房,但是给老公和老公的公积金贷款额度不够,所以房产中介向他们推荐了商业贷款。以贷款300万元,20年等额本息,贷款利率5.7%为例,房贷每月还款20997元,还款总额503.45万元;如果经营性贷款年利率为4%,月还款额为18179元,总还款额为436.31万元,则可减少近67万元。 

李明说,许多想买房但资金不足或二手房贷款比例低的人会选择通过银行申请经营性贷款

"我去年办理的商业贷款中,大约有50%是用来买房的。"某银行个人贷款经理告诉中信经纬客户,大部分是为了买二套房,因为二套房首付比例高,普通自住住房首付60%,非普通自住住房首付80%。很多人首付都出不了这么高,只能拿商业贷款。

数千美元已经成为公司的股东,房子可以提前购买

按揭贷款虽然利率低,但是要顺利拿到钱,贷款申请人需要在北京有公司有房子。如何将申请人包装成合规对象,是金融中介公司施展魅力的时候了。

金融一家中介公司的销售员张洋(音译)说:“如果你没有公司,我们有两种处理方式。一是帮你收购一家公司,成为公司的法定代表人,二是找一家公司。加你为股东"

这两种方法有什么区别?张洋告诉中信经纬客户,如果收购一家公司,客户成为公司法定代表人,需要到工商部门办理变更手续,在银行开户,提供自来水等各种资料。从收购公司到最终贷款,办理周期约一个半月到两个月,手续费约12000元。

“第二种方式,我们拿着公司的营业执照,用完了再还给对方。对别人的公司没有影响,只需要交8000块。这种处理周期快,两周左右就能完成。”张扬说道。

郭亮是金融另一家中介公司的业务员,他的计划和张洋类似,在-购买公司的成本分别是8000元和1万元,公司过户后,郭亮会刷银行流水,以客户的名义给空壳公司做一些虚假材料。一切完成后,他会将公司营业执照、章程、客户身份证、房产登记证、购房合同等资料,匹配到合适的银行。银行以客户的名义按房屋评估价值的70%发放贷款,利率根据公司和客户的信用情况确定。

金融中介除了为帮助客户收购公司或获得股东资质收取一定费用外,还将收取约1%的贷款总额和约2%的-服务费,以300万元的贷款额为例,-的总成本为6万元,但在很多买家看来,花几万元可以省下几十万甚至上百万的利息,这是一笔稳定的利润

买卖。

 

  如果贷款申请人连房子都没有,一些金融中介公司甚至还向客户提供垫资用于购房,等房屋过户后,迅速向银行申请抵押经营贷,再将资金归还金融中介公司。李铭称,他们与一些信托公司有合作,客户可以向他们借款买房,利息按日计算,等经营贷的资金到账,再将钱归还信托公司。

  “垫资借款,会去公证处做公证,客户也需要压一些个人证件在信托公司,毕竟这是一笔不少的资金。”李铭也提醒,一般来说,这笔钱利息比较高,客户需要迅速走完过户、贷款的全部流程,不然利息损失太大。

  部分银行上调利率,严格贷款资质审核

  房抵经营贷违规流入楼市,曾在深圳、上海等地引起较多关注,北京则在近日给这场狂欢盛宴浇上了一盆冷水。1月30日,北京银保监局发布消息称,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时,北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,将于近日赴银行机构开展专项核查。

  “现在是敏感期,得面谈。去年下半年有3.85%的经营贷产品,现在有的银行将利率上调到4%-5%了。”张扬称,不仅利率上调,对于客户的资质审查也更为严格,“之前新公司、新加入股东都可以做,最近有的银行提高门槛,比如新加入股东要满半年,才能申请经营贷。”

  中新经纬记者以贷款人身份咨询了北京十余家银行,摸底经营贷的最新情况。相较而言,几大国有银行对贷款企业和个人的资质要求一直都比较高,如今利率暂未变动。

  工商银行西城区某支行信贷部经理表示,公司须成立一年以上,并且在正常经营,如果是股东申请,则须成为股东半年以上,贷款利率最低达3.65%,最长可贷款10年。中国银行西城区某支行个贷经理表示,该行要求公司经营两年以上,借款人是股东之一,持股需5%以上。

  “我行要求公司成立两年以上,公司股东也要求两年以上,并且要求有资金流水,公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明,占股总计超过50%以上股东提供担保才能贷款,并且我们只做1年期,贷款利率为3.85%。”农业银行东城区某支行个贷经理多次强调,客户必须确有真实经营,确有真实需求才能贷款。

  不过,部分股份制银行近日已将经营贷贷款门槛和利率调高。广发银行某支行贷款经理表示,此前优质客户可以做到3.85%,但现在基本上调至4.15%-5.25%。浦发银行的一位个贷经理说:“最近利率上调了10个基点,并且要审核经营性流水,贷款金额是经营性流水的30%-40%。”

  “去年利率比较低,在3.6%-3.8%,今年最新的贷款要求还没下来,但肯定不能按去年的走了,利率会上调、总体额度也会控制,审批可能也更为严格。”中信银行一位个贷经理称,公司必须真实经营,只有一个空壳公司,没有经营痕迹不行。

  光大银行个贷经理对中新经纬记者表示,新注册的公司最近不能做了,新加入股东、新房本还可以做,但定价上有差别,有一款产品可贷款20年,年利率4.8%,还款方式是按月付息,每年归还一次二十分之一的本金。但他强调,现在对贷款用途查得很严,银行会进行贷款监督支付,也就是会监督资金是否流向真实的交易对手方。

  此外,民生银行、兴业银行西城区的支行贷款经理均称,他们的经营贷利率近期没有变化,平安银行的客服人员称,利率无变动。民生银行、兴业银行要求申请企业注册时间超过2年,平安银行要求1年以上,都有一定的银行流水要求。

  但李铭却说:“你去问银行,肯定会要求真实经营,这就是我们存在的价值。”

  消费贷被盯上,多头授信金额高至百万

  尽管“经营贷”的口子正在收紧,但在“利差”的诱惑下,仍有人选择消费贷等利率较低的贷款产品,置换房贷。

  家住北京的孙萌正在经历“卖一买一”,2020年12月,她刚把一套自住房卖掉,紧接着又购入一套改善型住房。“这套房子卖了280万,我看中的房子总价440万,但由于这套房子‘满二唯一’,为节省税费被迫提高了首付。”孙萌告诉中新经纬客户端,她向亲戚朋友借了50万,将首付提高至380万,之后申请了60万元房贷。

  孙萌计划,等房贷批下来之后,就向银行申请消费贷,把亲戚朋友的钱还清。“我咨询对比过20多家银行,选择了几家利率较低的,年利率大概4.2%,还款方式是先息后本,并且可以贷三年,我预计一两年就能还清。”

  当问及是否担心银行查询贷款流向时,她说,“买完房肯定要装修和买家电,这些也要花钱,银行应该查不出来。”

  采访中,前述几位贷款中介公司的业务员也表示,经营贷的收款方通常是第三方对公账户,为了规避监管,再来回划转几次,客户最后从银行取出现金,用来买房。郭亮说:“按照我们的流程来收款,100%没有问题。”

  中新经纬记者了解到,与经营贷动辄上百万额度和10年甚至20年的贷款年限相比,个人消费贷额度最高能达到30万元,一般可以贷款3年,优质客户贷款年利率可低至4.2%。如果在多家银行同时申请消费贷,能将贷款金额放大到上百万元。

  违规使用资金或被抽贷,建议机构缩短贷款期限

  采访中,也有个贷经理识破记者并非真实的企业主,劝说记者放弃经营贷,并表示,今年监管正在严查经营贷,如果发现资金流向楼市,银行会要求客户提前还款,这并不违反贷款合同的规定,“如果您无力偿还贷款,银行可能会起诉您。”

  “去年以来,为支持疫情防控和复工复产,银行普遍下调经营性贷款利率,部分贷款利率显著偏低,最近银行适当上调只是回归正常水平。上调经营性贷款利率,总体上而言影响较小,有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间,但也可能误伤一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬客户端表示。

  在董希淼看来,商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时,应将经营性贷款、消费类贷款发放时限控制在5年以下,并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定,将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象,减少被挪用的风险。

  (文中李铭、张扬、郭亮、陆菲菲、孙萌均为化名)

(中新经纬)

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